Instagram für Immobilienmakler: vom Inserat zum qualifizierten Lead

Machen Sie aus Immobilieninseraten auf Instagram qualifizierte Leads: Inserats-Posts, auf die Käufer reagieren, Exposés per Kommentar-zu-DM, Qualifizierung per DM und Grundlagen zu Werbegenehmigungen.

IGP one Team · Zuletzt aktualisiert 28. September 2026

Immobilienmakler machen aus Instagram-Inseraten Leads, indem sie jede Immobilie mit den Angaben posten, nach denen Käufer filtern, zu genau einer Handlung einladen, etwa ein Keyword für das Exposé zu kommentieren, und jede DM gezielt nach Zweck, Budget, Lage, Zeitpunkt und Finanzierung qualifizieren, bevor ein Makler übernimmt. In regulierten Märkten wie Dubai benötigen Immobilienanzeigen zudem die richtige Werbegenehmigung, bauen Sie diese also in jede Inseratsvorlage ein.

Inserats-Posts, die Anfragen bringen

Käufer und Mieter scrollen schnell und filtern im Kopf. Platzieren Sie die Angaben, nach denen sie filtern, gut sichtbar: auf der ersten Slide und in der ersten Zeile des Bildtexts.

Erste Slide: das beste echte Foto plus Lage, Objektart, Zimmerzahl und Preis oder Preisspanne.
Reihenfolge im Karussell: Außenansicht oder Ausblick, Wohnbereich, Küche, Schlafzimmer, Bäder, Grundriss, Lage.
Reel: ein ruhiger Rundgang in der Reihenfolge, in der man die Immobilie besichtigen würde, mit Beschriftungen im Bild.
Bildtext: Größe, wichtigste Merkmale, Verfügbarkeitsdatum, gegebenenfalls Nebenkosten und ein Call-to-Action.
Ehrliche Bilder: keine irreführende Weitwinkelverzerrung, kein virtuelles Home Staging ohne Hinweis und keine Fotos einer anderen Einheit.
Die in Ihrem Markt vorgeschriebenen Angaben, etwa Genehmigungsnummern und Maklerregistrierung, direkt im Post.

Mehr als Inserate

Inserate verkaufen Immobilien, andere Inhalte schaffen Vertrauen in Sie. Stadtteil-Porträts zu Schulen, Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Parks, Erklärinhalte zu den Schritten beim Kauf oder bei der Miete und kurze Videos zu häufigen Fragen helfen Menschen, einen Makler zu wählen, bevor sie eine Immobilie wählen. Marktberichte sollten benannte, aktuelle Quellen nutzen. Versprechen Sie niemals Renditen, Mietrenditen oder Wertsteigerungen.

Vom Kommentar zum Gespräch

Geben Sie jedem Inserat ein Kommentar-Keyword, das etwas Nützliches liefert: EXPOSÉ für Grundriss und Details, BESICHTIGUNG für freie Termine oder einen kurzen Code für genau diese Einheit. Die private Antwort schickt das Versprochene und stellt dann eine Frage, zum Beispiel „Suchen Sie zum Selbstbewohnen oder als Kapitalanlage?“. Eine Antwort öffnet das 24-Stunden-Nachrichtenfenster von Instagram, in dem das Gespräch weitergehen kann.

IGP one kann diesen Kommentar-zu-DM-Ablauf übernehmen und jede Anfrage als Lead erfassen, verknüpft mit dem Inserat, von dem sie ausging.

Qualifizieren Sie in der DM

Makler verlieren Zeit mit Gesprächen, die nie zu etwas geführt hätten. Stellen Sie ein paar Fragen, eine nach der anderen, nachdem Sie die Frage der Person beantwortet haben.

Kaufen oder mieten, zum Selbstbewohnen oder als Kapitalanlage.
Budgetrahmen.
Bevorzugte Lagen und Muss-Kriterien, etwa Zimmerzahl, Stellplatz oder Garten.
Zeitpunkt: wann der Einzug oder Abschluss geplant ist.
Bei Käufern: Eigenkapital oder Finanzierung, und ob die Finanzierung bereits steht.
Ob die Person für Besichtigungen vor Ort ist oder zuerst eine Video-Besichtigung braucht.

Phasen und eine schnelle Übergabe

Nutzen Sie einfache Phasen: Neu, Im Gespräch, Qualifiziert, Besichtigung gebucht, Angebot, Abgeschlossen oder Verloren. Ist ein Lead qualifiziert, übergeben Sie ihn mit dem vollständigen Gespräch an den Makler, der für das Inserat oder das Gebiet zuständig ist, und sagen Sie der Person, wer sich melden wird. Bei Immobilien zählt Tempo: Wer nach einer Besichtigung fragt, fragt vermutlich auch bei anderen Maklern an. Versprechen Sie nur Antwortzeiten, die Ihr Team einhalten kann.

Grundlagen der Regelkonformität

Immobilienwerbung ist in den meisten Märkten reguliert. Die folgenden Hinweise sind allgemein; prüfen Sie die aktuellen Regeln bei Ihrer Aufsichtsbehörde.

Dubai: Die Immobilienaufsicht des Dubai Land Department (RERA) verlangt eine Werbegenehmigung, Trakheesi genannt, bevor eine Immobilie vermarktet wird, und die Genehmigungsnummer muss in der Anzeige erscheinen, auch in sozialen Medien. Das Dubai Land Department hat bereits Unternehmen wegen Werbung ohne gültige Genehmigung mit Bußgeldern belegt.
Andere Emirate und Länder: Jedes hat eigene Zulassungs- und Werberegeln, in Deutschland etwa die Pflichtangaben aus dem Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz. Kennen Sie Ihre Regeln, bevor Sie posten.
Bewerben Sie nur Immobilien, die Sie vermarkten dürfen, in der Regel auf Grundlage eines unterschriebenen Auftrags der Eigentümer.
Halten Sie Preise, Größen und Verfügbarkeit korrekt, und entfernen oder kennzeichnen Sie Inserate, sobald sie nicht mehr verfügbar sind.
In den USA verbietet der Fair Housing Act Werbung, die eine Bevorzugung oder Einschränkung aufgrund geschützter Merkmale erkennen lässt. Beschreiben Sie die Immobilie, nicht den idealen Käufer.
Verwenden Sie Fotos und Videos, an denen Sie die Rechte haben, und holen Sie eine Erlaubnis ein, bevor Sie Mieter, Eigentümer oder deren Besitz zeigen.

Beispiel: eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Dubai

Der Makler postet ein Karussell: auf der ersten Slide ein echtes Foto des Wohnzimmers mit Wohnanlage, „2 Schlafzimmer“, Größe und Angebotspreis, danach Grundriss und Ausstattung des Gebäudes, mit Trakheesi-Genehmigungsnummer und Maklerangaben im Post. Der Bildtext endet mit: „Kommentieren Sie GRUNDRISS für Grundriss und Nebenkosten.“

Eine kommentierende Person erhält den Grundriss per DM und die Frage „Suchen Sie zum Selbstbewohnen oder als Kapitalanlage?“. Sie antwortet „zum Wohnen, mit meiner Familie“ und nennt dann einen Budgetrahmen und einen Einzugstermin in zwei Monaten. Der Lead wird als Qualifiziert markiert und samt Gespräch an den zuständigen Makler übergeben. Dieser bietet noch am selben Tag zwei Besichtigungstermine an. Die Wochenauswertung zeigt, welche Inserate gebuchte Besichtigungen gebracht haben, nicht nur Kommentare.

Checkliste

Inseratsvorlage mit Lage, Objektart, Zimmerzahl, Größe und Preis auf der ersten Slide.
Werbegenehmigungsnummer und vorgeschriebene Maklerangaben in jedem regulierten Inserat.
Auftrag der Eigentümer vor der Bewerbung dokumentiert.
Ein Kommentar-Keyword pro Inserat, Exposé oder Grundriss liegt bereit.
Qualifizierungsfragen im Team abgestimmt.
Lead-Phasen von Neu bis Abgeschlossen oder Verloren und eine namentlich zuständige Person für jeden Lead.
Verkaufte oder vermietete Inserate zeitnah aktualisiert.
Keine versprochenen Renditen oder Wertsteigerungen; keine diskriminierende Sprache.

Häufige Fragen

Darf ich ein Inserat posten, bevor die Werbegenehmigung erteilt ist?

In Märkten mit Genehmigungspflicht wie Dubai nicht. Warten Sie auf die Genehmigung und nennen Sie ihre Nummer im Post.

Sollte ich den Preis auf Instagram zeigen?

Ein Preis oder eine klare Spanne filtert meist unpassende Anfragen heraus und spart beiden Seiten Zeit. Können Sie ihn nicht veröffentlichen, erklären Sie im Bildtext, wie man ihn anfragen kann.

Wie schnell sollte ich auf eine Immobilien-DM antworten?

So schnell, wie es realistisch möglich ist, ohne an der Genauigkeit zu sparen. Bewährt hat sich eine sofortige erste Antwort mit dem Exposé, gefolgt von einem Menschen innerhalb der angegebenen Zeit.